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IMU e stabilimenti balneari, una questione trattata all’italiana

La rendita catastale da attribuire agli stabilimenti balneari non è questione facile, ma questo articolo dell'avvocato Roberto Biagini cerca di fare un po' di ordine. Il testo è stato originariamente pubblicato su ChiamamiCittà in seguito ad alcuni contenziosi avvenuti sugli stabilimenti di Rimini, e per questo si rivolge in alcuni passaggi a tale caso specifico, pur rivestendo un notevole interesse generale.

di Roberto Biagini

La questione di quale rendita catastale attribuire agli stabilimenti balneari non è una problematica che nasce all’improvviso come Minerva dalla testa di Giove; essa ha radici ben più remote, ma come spesso accade quando ci si addentra nella materia “demaniale marittima”, è sempre stata trattata dagli addetti ai lavori, come si dice, all’italiana, con la politica de «lasciamola stare, non andiamo a mestare, tanto tra un po’ cambieranno competenze e ruoli e ci penseranno gli altri che verranno», con tutte le problematiche conseguenti in tema di certezza del diritto, entrate tributarie, disparità vergognose di trattamento tra concessionari e problemi agli imprenditori balneari che stanno subendo e subiranno inevitabili accertamenti “da parte della Polizia Tributaria competente”. In buona sostanza il solito scarica barile istituzionale tra gli enti preposti ad amministrare la materia.

Vediamo di provare a capirci qualcosa assumendo come ausilio alcune risposte fornite al Comune di Rimini e al Collegio dei Geometri da parte dell’Agenzia del Demanio e dell’Agenzia delle Entrate in ordine alla intricata questione.

Risposta dell’Agenzia del Demanio ad alcuni quesiti posti dal Comune di Rimini (2015)

1) Il soggetto deputato all’accatastamento è esclusivamente il “concessionario” (circolare congiunta del Ministero delle infrastrutture e trasporti, Agenzia del Territorio e Agenzia del Demanio, Prot. n. M_TRA/DINFR 2592 del 04.03.2008) e tale obbligo riguarda anche gli immobili realizzati nell’ambito di concessioni demaniali rilasciate anteriormente all’emanazione della citata Circolare del 2008. La posizione del concessionario è riconducibile a quella di un soggetto titolare di una vera e propria proprietà superficiaria.

2) L’Agenzia del Demanio rimanda all’Agenzia delle Entrate la questione relativa all’accatastamento dei fabbricati presenti sull’arenile, compresi quelli di cosiddetta “facile rimozione”, e dei beni oggetto di accatastamento: della serie «sì è vero, io sono il proprietario, ma le finalità del Catasto sono quelle di determinare l’imponibile degli immobili e quindi ci devi pensare tu…».

3) L’esatta delimitazione delle zone da censire compete ai concessionari delle aree e dei fabbricati demaniali marittimi. Solo nei casi residuali le variazioni competono all’Agenzia del Demanio in qualità di ente proprietario.

4) Sono i Comuni, in qualità di Enti Gestori, che hanno l’obbligo ex comma 336, art. 1, L. 311/2004 (interpretato sistematicamente al D.LGS 112/98 che ha conferito agli Enti Territoriali le funzioni e i compiti amministrativi di gestione del Demanio Marittimo), di richiedere ai concessionari l’aggiornamento degli atti catastali degli immobili in loro concessione.

5) Le notifiche delle procedure degli atti di aggiornamento devono essere inviate al concessionario e non anche all’Agenzia del Demanio che interviene solo relativamente agli aspetti dominicali del bene. Questo la dice lunga sulle (in)competenze, nel senso che non ne vuole sapere, dell’Agenzia del Demanio. Domanda: trattasi forse dell’ennesimo “ente inutile”?

Risposta dell’Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale di Rimini-Territorio – al Collegio dei Geometri di Rimini (2013)

La Circolare n. 4/91 del Min. Finanze – Catasto specificava che con D.M. 18.03.1991 n. 3/1003 l’Amministrazione del Catasto, in attuazione della legge 427/1989, è stata autorizzata a procedere alla revisione generale del NCEU per adeguarlo alla mutate realtà delle tipologie edilizie e delle condizioni socio-economiche. La revisione sarebbe dovuta avvenire entro e non oltre il 1995. A recepimento delle disposizione emanate, la Circolare n. 5/92 del Min. Finanze – Catasto e SS.TT..EE. prevedeva la soppressione delle categorie A/5, A/6 e B/8 e l’istituzione delle nuove categorie D/10, D/11 e D/12, quest’ultima attinente ai posti barca in porti turistici e agli stabilimenti balneari. Con successiva lettera n. 1 del 2 gennaio 1993, la medesima Direzione Generale, nel dare atto della necessità di anticipare al 31.12.93 i tempi di esecuzione della revisione generale, comunicava di soprassedere momentaneamente alle modifiche del quadro previste dalla Circ. 5/92. L’ originario quadro di qualificazione è stato aggiornato successivamente solo con l’aggiunta della categoria D/10 (Circolare n. 96/98). In definiva, fino a quando non sarà effettivamente istituita la categoria D/12, a dire dell’Agenzia delle entrate (Ufficio Provinciale di Rimini-Territorio ), «la corretta catalogazione degli stabilimenti balneari dovrà eseguirsi nella categoria D/8».

Questa è la premessa.

La situazione riminese è la seguente (cito una delle ultime relazione fornitami all’Ufficio Tributi sull’argomento e illustrata in terza commissione consigliare circa un anno fa): i chioschi bar sono classati prevalentemente in categoria C01 (negozi e botteghe) e qualcuno fra quelli di grandi superfici (vedi bar Nettuno, Pertinenza Demaniale Marittima, ergo bene di proprietà dello Stato, dato in concessione ai privati) in categoria D08 (fabbricati per esigenze delle attività commerciali) oppure come il bar del Grand Hotel in categoria D02 (alberghi e pensioni). Sono soggetti passivi ICI dal 2001 e restano tali anche per l’IMU. Per l’ICI in media si pagavano € 300 per superfici di 60 mq ca per finiture di tipo economico; € 700 per superfici di 80 mq ca e finiture di buon livello. Gli immobili di dimensioni maggiori pagavano fino ad € 1.000; per il Bar Nettuno l’imposta dovuta era superiore ad € 5.000. Per l’IMU chi pagava € 300, ora ne paga 660, chi ne pagava 700, ora ne paga 1.700, chi ne pagava 1.000, ora ne paga 2.300. L’IMU per il Bar Nettuno supera € 9.000. Ai fini ICI prima ed IMU ora, sono soggetti passivi i concessionari su aree demaniali (come sono sia i chioschisti che i bagnini) sul presupposto, però, che i fabbricati siano accatastati o accatastabili. È l’Agenzia delle Entrate-Territorio, come abbiamo visto, l’ufficio deputato a verificare l’obbligo di accatastamento rispetto alla facilità di rimozione o meno.

Se fossero considerati manufatti “di facile rimozione” a fini catastali, non rientrerebbero nella categoria dei fabbricati, non andrebbero accatastati e quindi non pagherebbero l’IMU. Dalle visure catastali risulta che la maggior parte dei chioschi sono posseduti sia titolo di diritto di proprietà che di diritto di superficie. Pur essendoci dei notevoli dubbi giuridici sulla legittimità di tali titoli che insistono su beni demaniali, si sottolinea che la soggettività passiva ICI/IMU discende prioritariamente dal fatto di essere concessionari.

Normali cabine

Di fatto non esiste nessuna differenza tra cabine e chioschi. Da un punto di vista tributario, non essendo accatastate, non è possibile assoggettarle a imposta. L’unica attività che il Comune può svolgere è sollecitare il proprietario del terreno (Demanio) a procedere agli accatastamenti, ma come abbiamo visto, l’Agenzia del Demanio rimpalla la patata bollente alla consorella Agenzia delle Entrate-Territorio. Il Comune di Rimini già dal 2012 aveva iniziato una un’attività in tal senso, su sollecitazione e in collaborazione con la Guardia di Finanza, ma negli incontri svoltisi che hanno coinvolto, oltre all’ufficio Tributi del Comune di Rimini l’ Agenzia del Territorio provinciale, Agenzia del Demanio regionale, Ufficio del Demanio comunale, Guardia di Finanza, Sportello per l’ Edilizia, sono stati sollevati molti ostacoli. In ogni caso si evidenzia che la società titolare della concessione demaniale marittima che gestisce “lo stabilimento Balneare del Grand Hotel di Rimini “ha richiesto nel 1986 la Concessione Edilizia In Sanatoria” ex art. 31 L. 47/85 per l’intero stabilimento (58 cabine, un bar-ristorante e una piscina) con contestuale denuncia al catasto e ottenimento della categoria catastale D/8. Questo risulta essere un precedente pesante dal punto di vista tributario (ed edilizio) in quanto, come in altri comuni limitrofi (per tutti Misano), si è dimostrata la possibilità di attribuire una rendita catastale anche alle normali cabine.

Per quanto concerne la cosiddetta fascia dell’ombreggio (C), essa avrebbe rilevanza solo se valutata nell’accatastamento, ai fini dell’attribuzione della rendita, ma Agenzia del Demanio e Agenzia del Territorio hanno valutato (prima che la Guardia di Finanza procedesse agli accertamenti) che tale attività era così piena di problematiche (ad es il frazionamento dell’arenile) che per loro non era né efficiente né efficace promuoverla. Questa era la situazione di stallo fotografata pochi mesi fa. La considerazione che essa stia mutando credo sia palese a tutti (anche le stesse associazioni dei balneari lo riconoscono) in quanto la forbice delle disuguaglianze, sempre più ampia tra gli stessi concessionari demaniali, non si ritiene più tollerabile, sia da un punto di vista di equità fiscale che alla luce delle della normativa comunitaria la quale, di contro, pretende certezza e chiarezza in prospettiva delle future pubbliche evidenze.

Roberto Biagini, avvocato, è stato assessore al demanio del Comune di Rimini.
Questo articolo è stato originariamente pubblicato su ChiamamiCittà.

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