Attualità

Come si calcola il valore di uno stabilimento balneare e perché si deve farlo

Tutti gli elementi per una corretta quantificazione economica dell'impresa in caso di perizia per indennizzo

Le vicende legali che hanno contrapposto il diritto nazionale a quello comunitario in tema di concessioni balneari, nonché le decisioni della Corte costituzionale e del Consiglio di Stato, hanno distolto l’attenzione sul tema degli indennizzi per i titolari di concessioni demaniali, nell’eventuale caso in cui siano sostituiti da altre imprese. Sussistendo la possibilità di ricorrere all’autorità giudiziaria al fine di richiedere l’accertamento e la determinazione dell’indennizzo che dovrà essere corrisposto al concessionario uscente, occorre dunque individuare gli strumenti adatti per la sua corretta quantificazione.

La necessità di un indennizzo adeguato sulle concessioni balneari

Oltre che per la discussione degli indennizzi determinati su base giudiziaria, la misura del valore oggi è oggetto di approfondimento e discussione in diversi ambiti applicativi economici, come ad esempio per il conferimento di garanzie societarie tipico delle operazioni di finanza straordinaria, per le strategie di sviluppo e ristrutturazione delle aziende, per la formazione del bilancio e in tutti quei casi di cessione, fusione, trasformazione di un’azienda o di un ramo di essa.

È appena il caso di ricordare che, storicamente, gli stabilimenti balneari italiani hanno visto succedersi nella loro gestione il padre al figlio, il nonno al nipote. Si è quindi determinato un fenomeno di “spontaneo trasferimento transgenerazionale”, attraverso il quale le abilità e le tecniche di gestione, sempre migliorative, hanno raggiunto parametri qualitativi ineguagliabili. Questo fenomeno è tipico di ogni attività artigianale sviluppatasi sul territorio italiano e ha determinato l’eccellenza del made in Italy nel mondo. Difficilmente la brusca sostituzione d’impresa che inevitabilmente, prima o poi, potrebbe essere attuata, permetterà il mantenimento di standard così elevati per l’accoglienza. Detto questo, occorre ora fare in modo che il valore aziendale trasferito venga indennizzato nel modo adeguato.

Il rischio di una valutazione riduttiva dell’avviamento commerciale per le imprese balneari

Il rischio è costituito da una valutazione riduttiva del cosiddetto “avviamento commerciale” dell’azienda balneare. Chi scrive ritiene che la valutazione proposta sarà realizzata basandosi su semplici criteri ragionieristici, con buona pace del valore reale del brand, accresciuto da investimenti generazionali e dalla sua conoscibilità da parte di una estesa fascia di popolazione locale o regionale (per alcuni stabilimenti balneari il brand ha rilievo nazionale). Al fine di evitare quello che appare come un vero e proprio “esproprio di Stato”, occorre stabilire, nella totale assenza di regole certe, un criterio valutativo scientifico, standardizzato e premiale nei confronti di chi tale brand ha costruito con il sudore della fronte.

Generalmente, nel valutare una stessa azienda, i periti utilizzano più metodologie contemporaneamente, cercando di arrivare a fornire dati meno discrezionali e permettendo di individuare un intervallo di valori anziché un valore unico. Per la scelta del metodo da applicare, il valutatore deve tenere in considerazione due requisiti fondamentali:

  1. la razionalità, che si riferisce alla validità delle ipotesi teoriche alla base della costruzione dei metodi di valutazione;
  2. l’affidabilità, che si riferisce alla neutralità della stima rispetto a possibili situazioni accidentali e straordinarie.

I metodi di valutazione d’azienda

Per quanto riguarda i metodi per la valutazione d’azienda, va tenuto presente che questi sono molteplici e possono portare a diversi risultati, in quanto si tratta sempre di stime. Quindi, scegliere il metodo corretto in base al caso specifico che si deve analizzare è fondamentale, poiché si può ottenere una stima più o meno accurata. I metodi utilizzati comunemente possono essere classificati in due categorie:

  • Metodi indiretti. Si basano su elementi razionali tendenzialmente più stabili, almeno nel breve periodo, perché meno soggetti al verificarsi di situazioni accidentali. L’aspetto sfavorevole di tali metodi è che richiedono un maggiore impiego di tempo per il reperimento delle informazioni e dei dati necessari per la loro applicazione. In questa categoria, invece, rientrano il metodo patrimoniale, il metodo reddituale, il metodo misto patrimoniale-reddituale, il metodo finanziario e il metodo EVA.
  • Metodi diretti. Hanno un approccio orientato al mercato e si basano sia su variabili oggettive, come le grandezze di bilancio, sia su elementi più aleatori, come l’efficienza dei mercati, i fattori speculativi e le vicende storiche dei multipli. Il secondo elemento considerato è quello che rende tali metodi instabili nel tempo, perché legati proprio alla volatilità del mercato. All’interno di questa categoria troviamo i cosiddetti metodi empirici, cioè i metodi basati sui multipli di borsa e quelli sulle imprese comparabili. Nella pratica, tali metodi vengono utilizzati principalmente come “metodi di controllo” a supporto di altre metodologie.

In ogni caso, l’esperto incaricato della valutazione deve rispettare i cosiddetti “principi italiani di valutazione”, che forniscono delle linee giuda sull’attualità di valutazione. Esistono inoltre degli standard e linee guida che, seppure non obbligatori, sono un riferimento utile all’attività di valutazione.

È da questo mix di criteri valutativi che scaturisce un nuovo metodo di valutazione dell’impresa e del brand. A tal fine rileva la norma UNI 11729:2018, che specifica i metodi e le procedure per la stima del valore di mercato di un’impresa balneare. Intitolata “Linee guida per la stima del valore delle imprese concessionarie demaniali marittime, lacuali e fluviali a uso turistico ricreativo (imprese balneari)” e in vigore dal 18 ottobre 2018, la norma UNI 11729:2018 «specifica in maniera appropriata i principi e procedimenti per la determinazione del valore di mercato dell’impresa balneare, secondo metodologie conformi agli standard nazionali e internazionali» ed è stata promossa dall’Ente italiano di normazione in seguito ad alcuni rilievi fatti dall’Avvocatura dello Stato in merito al processo valutativo del compendio aziendale dell’impresa balneare, arrivati dopo la sentenza della Corte costituzionale del 2017. Rilevano inoltre come riferimento metodologico anche le “Linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie”, che contengono la valutazione di “asset speciali” tra i quali rientrano gli stabilimenti balneari, fornite dall’ABI.

Il metodo generalmente suggerito per la determinazione del valore di mercato di una struttura ricettiva è quello della capitalizzazione finanziaria, ovvero dei flussi di cassa attualizzati (DCF analysis). In questa valutazione vanno tra l’altro considerati:

  • Ubicazione (location). L’analisi di questo aspetto risulta fondamentale e deve considerare:
    • il contesto di riferimento (sia macro che specifico dell’area di riferimento);
    • l’accessibilità, la presenza di infrastrutture e di servizi pubblici e la relativa distanza;
    • la visibilità, riconoscibilità e prossimità ai generatori di domanda;
    • il posizionamento dei principali concorrenti, al fine di identificare eventuali vantaggi o svantaggi competitivi;
    • la presenza o prossimità ad attrazioni.
  • Analisi di mercato. L’analisi, a differenza delle altre tipologie, risulta specifica in relazione agli aspetti tipici gestionali e statistici del settore, con l’obiettivo di studiare l’evoluzione storica della domanda e dell’offerta e quindi delle performance ottenibili nel medio lungo termine, quali per esempio:
    • trend della domanda (arrivi, presenze e segmentazione per categoria, stagionalità e origine);
    • individuazione e performance del competitive set (tassi di utilizzo delle strutture, ricavi medi per ombrellone, etc.);
    • familiarità al brand.
  • Tipologie. Il settore balneare include un’ampia varietà di tipologie, che si differenziano principalmente per ubicazione, mercato di riferimento, fonte prevalente di business, categoria (per esempio, da “popolare” a “lusso”). In ogni caso sarà necessario acquisire e analizzare i dati gestionali storici e valutare le performance prospettiche della gestione oggetto di valutazione.

Un esempio: la valutazione di uno stabilimento balneare di Viareggio

A puro fine esemplificativo dei livelli economici a cui si fa riferimento, si riporta il caso della stima di uno stabilimento balneare di Viareggio che è stata redatta e allegata per un ricorso al tribunale di Firenze. Lo stabilimento in questione aveva la seguente consistenza:

  • Fronte mare: 33 metri;
  • Cabine: 78;
  • Ombrelloni: 101;
  • Sedie a sdraio: 212;
  • Lettini: 86;
  • Locali: 434 metri quadrati circa;
  • Spiaggia in concessione: 3020 metri quadrati.

Il valore complessivo è stato quantificato in 2.699.250,51 euro, arrotondabili prudenzialmente in 2.650.000,00 euro, di cui 200.000 euro per il valore attribuito al marchio dello stabilimento balneare.

Nell’ipotetico ambito di richiesta di rimborso, sarà pertanto necessario avvalersi di un processo di valutazione che tenga conto degli standard e delle linee guida sopra riportate in maniera razionale, basandosi su un processo metodologico oggettivo, dimostrabile e inoppugnabile al fine di garantire l’equo rimborso all’eventuale concessionario uscente.

La costituzione di un collegio peritale

In conclusione, nel caso della procedura obbligatoria di mediazione che precederà l’eventuale causa intentata dal gestore dello stabilimento che riterrà insufficiente l’indennizzo proposto, occorrerà costituire un “collegio peritale”, composto da un commercialista e da un esperto di marketing; quest’ultimo nello specifico della valutazione del valore del brand. Nel caso di mancato accordo in mediazione, lo stesso collegio peritale si occuperà della consulenza tecnica di parte, accompagnando l’avvocato specializzato in materia che riceverà mandato dal gestore dello stabilimento balneare.

Questo articolo è stato originariamente pubblicato su CF News il 19 gennaio 2024.

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Guerrino Petillo

Avvocato patrocinante innanzi alle giurisdizioni superiori e specializzato in ricorsi innanzi alla Corte europea, è consigliere della Camera degli avvocati tributaristi di Roma, segretario generale dell’Università Unisrita e presidente del Si.Avv, sindacato nazionale degli avvocati che cura il rapporto tra l’avvocatura e la politica.