Un bene già interamente ammortizzato non è automaticamente escluso dall’indennizzo dovuto al concessionario balneare uscente. Se è ancora utilizzato e conserva un’utilità economica e funzionale oggettivamente apprezzabile per chi subentra, il suo valore può concorrere alla determinazione della quota di indennizzo.
A stabilirlo sono le «Linee guida per la stima del valore d’indennizzo per i concessionari uscenti da concessioni demaniali marittime», approvate dal Consiglio nazionale dei dottori commercialisti e degli esperti contabili (CNDCEC) e pubblicate il 16 ottobre 2026. Il documento costituisce il riferimento tecnico di riferimento per le stime e farà parte integrante del bando-tipo per le gare delle concessioni demaniali.
Le linee guida nel bando-tipo del Ministero
Il documento dei commercialisti si inserisce nel quadro operativo verso le nuove evidenze pubbliche. Il bando-tipo, predisposto per fornire ai Comuni regole standard con concessioni di durata compresa tra 5 e 20 anni, punta a completare le procedure di rinnovo entro settembre 2027. Nei bandi si terrà conto anche della tutela occupazionale, indicando il personale uscente per favorire la continuità lavorativa tramite clausola sociale.
Il criterio: l’utilità economica per il subentrante
Come evidenziato anche dalle analisi del Sole 24 Ore, il perito dovrà valutare non soltanto la situazione contabile dell’uscente, ma l’utilità effettiva dell’investimento al momento del passaggio di gestione. Impianti, strutture e attrezzature interamente ammortizzati a bilancio possono mantenere un valore d’uso se continuano a generare benefici per il nuovo gestore, anche sotto forma di risparmio sui costi che dovrebbe altrimenti sostenere per realizzarli ex novo.
L’indennizzo si articola di norma in due componenti: il valore degli investimenti effettuati e non ancora ammortizzati (al netto di contributi pubblici non rimborsati) e un’equa remunerazione degli investimenti realizzati negli ultimi cinque anni. Le linee guida precisano tuttavia che, ai fini della perizia, possono essere valutati anche i beni già ammortizzati, considerando deperimento fisico, obsolescenza e utilità economica trasferita.
Cosa rientra nella stima
La valutazione distingue le diverse tipologie di beni e interventi:
- Beni ammovibili (come lettini, ombrelloni e arredi): non rientrano nella perizia per l’indennizzo ex lege. L’eventuale cessione al subentrante richiede una trattazione distinta, se prevista dal bando.
- Opere destinate a passare all’ente concedente (ex art. 49 Codice della navigazione, come strutture fisse o passerelle per l’accessibilità dei disabili): rientrano nella stima, comprese le spese di manutenzione straordinaria che conservino utilità per il nuovo gestore.
- Beni demaniali concessi in uso: possono essere considerate le spese di manutenzione straordinaria, purché utili anche al subentrante.
Opere irregolari, quando gli investimenti sono esclusi
Restano esclusi gli investimenti relativi a opere colpite da ordini di demolizione o ripristino. Qualora l’ente concedente segnali la presenza di interventi realizzati illegittimamente, il relativo valore non viene conteggiato. Salvo indicazioni specifiche del bando, il perito non è tenuto a svolgere autonomamente verifiche urbanistiche o edilizie sul demanio.
La perizia a carico del concessionario uscente
La perizia asseverata deve essere acquisita dall’ente concedente prima della pubblicazione del bando. Il professionista (o il collegio) viene nominato dall’ente scegliendo tra cinque nominativi indicati dal presidente del CNDCEC all’interno dell’elenco degli asseveratori.
Le spese della perizia sono a carico del concessionario uscente. La bozza del bando-tipo contempla la possibilità per l’uscente di rinunciare alla valutazione e, di conseguenza, al relativo indennizzo.
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