Il tema del demanio marittimo – originariamente regolato dal Codice della Navigazione e dal relativo Regolamento di attuazione – dopo anni di incertezza normativa, con la Legge n.118/2022 (Legge annuale per il mercato e la concorrenza) ha visto l’emanazione di disposizioni per la disciplina delle concessioni demaniali marittime. In particolare, gli artt. 3 e 4 del Capo II della legge citata (Rimozioni di barriere all’entrata nei mercati – Regimi concessori), forniscono le indicazioni sull’efficacia delle concessioni e in materia di affidamento delle concessioni demaniali marittime, lacuali e fluviali per finalità̀ turistico-ricreative e sportive.
Gli articoli citati sono modificati dal D.L. 131/2024, art. 1 (Disposizioni urgenti in materia di concessioni demaniali marittime, lacuali e fluviali, per finalità turistico-ricreative e sportive, procedura di infrazione n. 2020/4118), convertito con modificazioni dalla Legge 166/2024. Ancora in ambito di normativa nazionale è utile citare il D.L. 73/2025, convertito dalla Legge 105/2025, il cui art. 6 (Disposizioni urgenti in materia di ordinamento portuale e demanio marittimo) introduce criteri di aggiornamento dei canoni demaniali marittimi e definisce uniformemente a livello nazionale, la durata della stagione balneare ai fini della sicurezza. In attuazione della Legge 118/2022 e del D.L. 131/2024 è ancora in fase di approvazione il cosiddetto “Decreto Indennizzi” finalizzato alla quantificazione degli indennizzi spettanti ai concessionari uscenti e fatto oggetto di osservazioni della Commissione Europea e dal Consiglio di Stato.
Il problema principale del calcolo dell’indennizzo verte sul concetto di “valore degli investimenti non ammortizzati”. Infatti, l’ente concedente, prima dell’avvio della fase di gara, dovrà acquisire una perizia redatta ai sensi del comma 9 dell’art. 4 della Legge n. 118/2022 e indicare nel bando il relativo valore. La perizia deve essere acquisita prima della pubblicazione del bando, rilasciata in forma asseverata, con esplicita dichiarazione di responsabilità da parte di un professionista ovvero di un collegio di professionisti nominati dal medesimo ente tra cinque nominativi indicati dal Presidente del Consiglio Nazionale dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili, come previsto dal testo di legge nazionale. Le Regioni, condividendo l’oggettiva difficoltà di affidamento di tale incarico da parte degli Enti concedenti, hanno più volte richiesto una modifica al Ministero competente al testo della norma nazionale senza ottenere riscontro.
In attesa di una definitiva conclusione dell’iter necessario all’approvazione del cosiddetto “Decreto Indennizzi”, oggetto di osservazioni da parte del Consiglio di Stato con la pronuncia n. 750/2025 e della Commissione Europea con lettera del 7 luglio 2025, si ritiene che, in via prudenziale, la valutazione degli investimenti non ancora ammortizzati debba riguardare tutti gli investimenti eseguiti dal concessionario uscente per opere non amovibili e/o che non possano essere suscettibili di rimozione e/o che debbano rimanere nella disponibilità del concessionario entrante pur potendo essere agevolmente rimosse. Possiamo quindi indicare a titolo di esempio quali beni possono entrare nel perimetro valutativo:
- Costruzioni inamovibili regolarmente autorizzate, non ancora incamerate;
- Ricostruzione di manufatti, anche parziale o con modalità di minore rilevanza sotto il profilo costruttivo, preesistenti, non in muratura regolarmente autorizzati e danneggiati in conseguenza di eventi meteomarini per i quali sia stato dichiarato lo stato di emergenza;
- Sostituzione di manufatti in muratura, preesistenti regolarmente autorizzati, con strutture di facile rimozione;
- Manufatti quali dehors, verande, chioschi, e in generale locali funzionali allo svolgimento dell’attività oggetto della concessione realizzati con strutture in elementi metallici e/o prefabbricate ancorate su piattaforma anche di cemento armato o appoggiate su basamento;
- Adeguamenti e/o ammodernamento delle dotazioni impiantistiche;
- Realizzazione di sistemi per il risparmio ed efficientamento delle risorse idriche;
- Efficientamento tecnologico e informatico funzionale alla gestione delle attività oggetto della concessione;
- Opere per il superamento delle barriere architettoniche comprese le attrezzature a supporto dell’accessibilità anche da parte di soggetti disabili fino al mare;
- Realizzazione diretta e/o compartecipazione per quota parte alla realizzazione di opere di difesa costiera, regolarmente autorizzate, e a interventi di interesse pubblico riguardanti il fronte mare cittadino;
- Altre eventuali debitamente motivate dall’ente.
L’indennizzo da riconoscere al concessionario uscente è determinato in relazione al valore residuo non ammortizzato delle immobilizzazioni materiali relative agli investimenti effettuati, iscritte nell’ultimo bilancio depositato e riferito alla data di cessazione della concessione. Si rimanda a considerazioni infra qualora il concessionario eserciti sotto forma di impresa individuale e/o di società di persone non obbligate al deposito del bilancio). Dal valore dell’investimento di cui sopra sono detratti gli importi percepiti a titolo di aiuto o sovvenzione pubblica non restituiti.
Si è dibattuto in merito all’esclusione dalla base indennizzabile degli investimenti in beni materiali completamente ammortizzati: giova invero fare riferimento al Decreto del Ministero delle Finanze n. 162 del 13/4/2021 che, stabilendo le modalità di attuazione della rivalutazione, prevede espressamente la possibilità di applicazione della rivalutazione anche a questi beni; ne consegue logicamente che anche questi beni appartengono al perimetro dei beni aziendali da valutare.
La data di riferimento della valutazione definisce il momento temporale al quale è riferita la stima (PIV I.8.). In funzione di quanto espresso dal legislatore a proposito del valore nominale, la data della valutazione coincide con la scadenza della concessione. (o data di cessazione della concessione) che dovrà essere comunicata al professionista dall’Ente Concedente. La data di redazione della relazione di stima può comunque essere successiva alla data di riferimento della valutazione, se non altro perché il processo di stima richiede tempo per essere svolto.
La perizia acquisita ex art. 4, comma 9, legge 118/2022 dal Comune:
- a) verifica la ricostruzione del valore residuo non ammortizzato effettuata dal concessionario;
- b) motiva eventuali rettifiche del valore dichiarato dal concessionario.
In caso di redazione del bilancio in forma abbreviata o in altre forme semplificate, il concessionario uscente attesta (con autocertificazione oltre che con documentazione contabile rappresentata da fatture, partitari, libro cespiti) il valore residuo degli investimenti indicati, previa rivalutazione effettuata secondo i principi italiani di valutazione Il valore nominale degli investimenti coincide con il valore contabile, ovvero il costo storico al netto del fondo ammortamento calcolato, secondo quanto previsto dai principi contabili, alla data di cessazione della concessione.
Come previsto dalla prassi professionale, dovendo il professionista valutare il valore degli investimenti non ammortizzati, egli potrà̀ procedere alla rivalutazione degli investimenti inclusi nel perimetro valutativo, ossia le immobilizzazioni materiali ai sensi dell’OIC 16. Il processo di rivalutazione seguirà i criteri di cui all’articolo 11 della legge 21 novembre 2000, n. 342, in quanto applicabili. Per le modalità operative della rivalutazione si rinvia ai documenti interpretativi dell’OIC.
Richiamando l’art. 11 della L 342/2000, si può ragionevolmente affermare che il tetto al valore rivalutato possa essere definito in questi termini: “i valori effettivamente attribuibili ai beni con riguardo alla loro consistenza, alla loro capacità produttiva, all’effettiva possibilità economica di utilizzazione nell’impresa, nonché́ ai valori correnti e alle quotazioni rilevate in mercati regolamentati italiani o esteri”. Si fa quindi riferimento a due configurazioni contabili di valore: il valore d’uso e il valore di mercato (cfr. OIC, Documento interpretativo n. 7 alla Legge 13 ottobre 2020, n. 126 – Aspetti contabili della rivalutazione dei beni d’impresa e delle partecipazioni).
Il valore d’uso è un “valore convenzionale” in quanto discende dall’applicazione di criteri specifici fissati per la sua determinazione, in questo caso dai principi contabili (PIV I.6.6). Esso esprime il valore attuale dei flussi finanziari futuri attesi derivanti dall’uso continuativo di un’attività e dalla sua dismissione alla fine della sua vita utile secondo quanto previsto dai pertinenti principi contabili (cfr. OIC 9 – Svalutazioni per perdite durevoli di valore delle immobilizzazioni).
Il valore d’uso comprende l’utilizzo e la dismissione. Tiene conto non solo dei benefici derivanti dall’utilizzo dell’attività, ma anche di quelli dalla sua eventuale dismissione si basa dunque su tre componenti estimative:
- la previsione dei flussi di cassa che si realizzeranno lungo la vita economica residua del bene,
- la valorizzazione dell’eventuale valore residuo del bene alla fine della vita utile,
- la stima del tasso di attualizzazione che riflette il valore temporale del denaro e i rischi specifici.
Nella redazione del bilancio d’esercizio il valore d’uso ha una funzione comparativa con il valore contabile (quello precedentemente definito “nominale”), nel senso che, se il valore nominale risulta superiore, lo si deve confrontare con il fair value al netto dei costi di vendita e se anche in questo caso il valore nominale risulta superiore si deve procedere a svalutarlo. Nella fattispecie esaminata, invece, il valore d’uso è una configurazione a cui esprimere il valore corrente, in via alternativa al valore di mercato (OIC 11 – Finalità e postulati del bilancio d’esercizio).
Il fair value è definito dai principi contabili italiani come il prezzo che si percepirebbe per la vendita di un’attività in una transazione ordinata tra operatori di mercato alla data di valutazione. Il fair value non è il criterio principale delle valutazioni di bilancio ma può essere impiegato per determinate forme di investimento (es. strumenti finanziari) o fattispecie (es. operazioni straordinarie), oltre che come elemento di paragone nel caso di impairment.
Il valore di mercato è definito anche dai principi di valutazione come il prezzo al quale verosimilmente un’attività potrebbe essere negoziata, alla data di riferimento della valutazione, dopo un appropriato periodo di commercializzazione, fra soggetti indipendenti e motivati che operano in modo informato, prudente, senza essere esposti a particolari pressioni (obblighi a comprare o a vendere) (PIV I.6.3).
Nel caso della determinazione della componente patrimoniale, tuttavia, si ha una situazione particolare in cui la parte cedente è impossibilitata a continuare l’attività , non essendo risultata aggiudicataria della concessione per il nuovo periodo di affidamento. Si tratta quindi di un valore di mercato legato ad una situazione in cui il concessionario uscente non aggiudicatario ottiene un indennizzo per gli investimenti effettuati e non ancora ammortizzati che si è tenuti a cedere, anche se questi erano stati acquistati per un utilizzo indefinito, senza con questo necessariamente parlare di un valore di liquidazione forzata, dal momento che il ruolo del valutatore è garantire l’equità di trattamento tra due soggetti, il concessionario uscente e il concessionario entrante, entrambi tenuti ad effettuare la transazione avente ad oggetto gli investimenti strumentali all’attività balneare rientranti nel perimetro valutativo definito in precedenza.
Dal valore corrente cosı̀ definito andranno detratti gli importi che il concessionario ha percepito a titolo di qualsiasi misura di aiuto o sovvenzione pubblica e non rimborsati (si vedano le varie pubblicazioni in merito proposte dall’Ordine Nazionale Dottori Commercialisti e Esperti Contabili). Il valore così ricostruito ha natura meramente ricognitiva ed è sottoposto alla verifica e validazione della perizia, che provvede alla determinazione definitiva del valore residuo e del valore indennizzabile.
Per quanto riguarda il valore dell’equo indennizzo, la remunerazione da riconoscere al concessionario uscente, è determinata in relazione agli investimenti indennizzabili, iscritti nei bilanci degli ultimi cinque esercizi chiusi anteriormente alla data di avvio della procedura di affidamento di cui all’articolo 4, comma 1, della legge 5 agosto 2022, n. 118. (In caso di assenza di obbligo di redazione del bilancio è richiesta un’autocertificazione da parte del concessionario relativa gli investimenti effettuati negli ultimi cinque esercizi chiusi anteriormente alla data di avvio della procedura di affidamento da consegnare unitamente alla documentazione contabile rappresentata da fatture, partitari, libro cespiti). Rientrano nel calcolo dell’equa remunerazione esclusivamente gli investimenti:
- a) conformi agli strumenti urbanistici, alle autorizzazioni edilizie e alla concessione demaniale;
- b) correttamente documentati mediante fatture, DDT, registrazioni contabili e dichiarazioni sostitutive ove ammesse;
- c) non oggetto di contributi pubblici o sovvenzioni non rimborsate.
Il valore nominale degli investimenti è costituito dall’importo risultante dalla documentazione fiscale (fatture, documenti di trasporto, registrazioni contabili), riferito alle intere immobilizzazioni materiali e immateriali. Nel decreto indennizzi approvato in bozza l’equa remunerazione è determinata applicando al valore rivalutato, per ciascun anno del quinquennio il tasso di rendimento medio dei Buoni del Tesoro Poliennali (BTP) decennali, pubblicato annualmente dal Ministero dell’Economia e delle Finanze, riferito all’ultimo anno disponibile alla data di determinazione dell’indennizzo.
Non siamo assolutamente d’accordo su questa impostazione. Infatti, non è possibile remunerare gli investimenti effettuati all’interno di un perimetro aziendale esposto al rischio di impresa con un tasso riferito a una attività finanziaria priva quasi completamente di rischio.Molto più adatto come tasso di remunerazione appare il WACC (Weighted Average Capital Cost) o in italiano il “costo medio ponderato del capitale investito” cosi come ottenuto applicando i criteri del CAPM (Capital Asset Price Model). Del resto, il metodo WACC è usato da ARERA e da Infrastruttura Mobile per determinare l’equa remunerazione dei capitali investiti nei settori energia e telefonia mobile.
Il dibattito sui temi proposti è in pieno svolgimento: si spera che i dubbi a cui si è provato a fare chiarezza con questo studio, possano essere dipanati dall’imminente assunzione e approvazione del decreto “Bando Tipo” che dovrebbe assorbire in se’ anche la bozza del decreto indennizzi.
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