Chi gestisce uno stabilimento balneare tende, comprensibilmente, a considerare la concessione demaniale come il cuore di tutto: è il titolo che dà accesso all’arenile, che consente di lavorare, che si spera di conservare a lungo. È utile però tenere a mente un principio che la giurisprudenza ribadisce con costanza: la concessione garantisce l’uso del bene pubblico, ma non “assorbe” la regolarità edilizia e paesaggistica delle opere. Sono due piani distinti, e curare solo il primo può far vacillare il secondo. Una recente pronuncia del TAR Campania, sezione di Salerno, 9.12.2025, n. 2065, aiuta a vedere questo snodo con chiarezza e, soprattutto, offre indicazioni pratiche a chiunque operi sul litorale.
Uno storico stabilimento della costiera si vede dichiarare decaduta la concessione dopo che l’abusività di una serie di opere — manufatti, un solaio, chiusure perimetrali, ampliamenti, impianti, tutti su area vincolata — è stata accertata in via ormai definitiva. La struttura, nata leggera e amovibile, era diventata negli anni un organismo stabilmente ancorato al suolo.
Il primo insegnamento, allora, è già qui: la trasformazione progressiva di un lido “stagionale” in qualcosa di fisso non è un dettaglio tecnico, ma un fatto capace di incidere sulla tenuta stessa del rapporto con il demanio. Saperlo per tempo è già un vantaggio.
C’è poi un aspetto che conviene conoscere in anticipo, perché evita false sicurezze. Di fronte a gravi violazioni edilizie, la decadenza della concessione non è una scelta che l’amministrazione soppesa caso per caso: la legge usa il verbo “può” (art. 47 del Codice della navigazione), ma la giurisprudenza è concorde nel ritenerla un atto sostanzialmente vincolato. Accertato l’abuso, non c’è un bilanciamento fra l’interesse pubblico e la posizione del concessionario da attendersi: l’ente prende atto e provvede. L’art. 1, comma 2-ter, del d.l. 400/1993 lo dice apertamente, parlando di concessioni che “sono revocate”. Il messaggio per l’operatore è pragmatico: su questo terreno non conviene contare su margini di trattativa che semplicemente non esistono, e conviene invece prevenire.
Il passaggio più prezioso della sentenza riguarda però la sanatoria, ed è qui che la pronuncia diventa davvero uno strumento utile. Lo stabilimento aveva provato a mettersi in regola per parti, isolando alcuni interventi presentati come “lievi”. È una strada che tenta molti, ma che il TAR chiude con nettezza: l’abuso si valuta nel suo insieme, non pezzo per pezzo, perché ciò che conta è l’impatto complessivo delle opere sul territorio e sul paesaggio.
Una sanatoria “a pezzi”, che scomponga artificiosamente un intervento in sé unitario, non regge. E poiché quelle opere avevano generato nuove superfici e volumi in area vincolata, vanno considerate in totale difformità (art. 32, comma 3, d.P.R. 380/2001): fuori, cioè, dalla corsia agevolata del “Salva Casa” (art. 36-bis), che è pensata per le difformità parziali. Da qui una regola semplice da ricordare: la sanatoria funziona quando l’intervento è genuinamente contenuto e reversibile, non quando si prova a ritagliarne a posteriori una porzione presentabile.
Sempre in tema di Salva Casa, la pronuncia mette in guardia da un’aspettativa diffusa. È vero che quella disciplina, in nome del favore per la regolarizzazione, può riaprire i procedimenti non ancora conclusi con la demolizione; ma non può spingersi oltre il giudicato che abbia già accertato natura e consistenza degli abusi. Tradotto per chi lavora: non conviene attendere la novità normativa di turno sperando che rimetta tutto in gioco. Prima si affronta una difformità, più ampio è lo spazio per sanarla; più si aspetta, più quello spazio si restringe.
Un ultimo effetto merita attenzione, perché tocca la parte più redditizia dell’attività. Venuta meno la concessione, anche le autorizzazioni alla somministrazione di alimenti e bevande vengono revocate come atto dovuto, perché quei titoli presuppongono la disponibilità e la regolarità dei locali (art. 64 del d.lgs. 59/2010). E chi conta su un indennizzo per il rilascio dell’area farà bene a saperlo prima: le opere non amovibili restano acquisite allo Stato senza compenso (art. 49 Cod. nav.), e per ciò che è abusivo nulla è dovuto. Sono profili che conviene mettere in conto quando si decide se e quanto investire in strutture destinate a diventare fisse.
Su questo terreno, del resto, non conviene attendere certezze dall’esterno. Il decreto ministeriale che dovrebbe fissare i criteri per calcolare l’indennizzo dovuto dal subentrante all’uscente (previsto dall’art. 4, comma 9, della l. 118/2022, come modificata dal d.l. 131/2024) andava adottato entro il 31 marzo 2025, ma quel termine è passato senza esito. Lo schema predisposto dal MIT è stato sottoposto al Consiglio di Stato, che nel parere reso dalla sezione consultiva a luglio 2025 lo ha investito di rilievi diffusi: dal difetto di istruttoria sul confronto con la Commissione europea — con la procedura di infrazione n. 2020/4118 tuttora aperta — al concerto solo formale del MEF, fino al merito dei criteri di quantificazione, giudicati vaghi e potenzialmente distorsivi della concorrenza. Da allora la versione definitiva non è mai stata pubblicata, e neppure i successivi tentativi di intervenire in legge di bilancio hanno avuto seguito.
Il vuoto, tuttavia, non congela nulla: lo stesso Consiglio di Stato (sez. VII, 21.5.2026, n. 4121) ha chiarito che la mancata adozione del decreto non giustifica né il rinvio delle gare né alcuna revoca, e che il diritto all’indennizzo resta comunque subordinato alla prova di investimenti effettuati e non ancora ammortizzati. Il concessionario, insomma, non può contare su un ristoro predeterminato che oggi semplicemente non esiste: ciò che rileva è la regolarità delle opere, perché su ciò che è abusivo, o non amovibile, la legge non riconosce nulla a prescindere da qualsiasi futuro decreto.
Tutto questo assume un rilievo speciale proprio adesso. Superata la lunga stagione delle proroghe automatiche, il quadro attuale fissa l’efficacia delle concessioni in essere al 30 settembre 2027, con avvio delle gare entro giugno 2027 e possibilità di un differimento tecnico non oltre il 31 marzo 2028.
Il Consiglio di Stato ha precisato (sez. VII, 19.5.2026, n. 3970) che è un termine massimo, non una garanzia di permanenza: le procedure competitive possono partire anche prima. L’orizzonte, insomma, è senza alcun dubbio quello delle gare — e arrivarci con una posizione edilizia pulita, senza abusi né contenziosi aperti alle spalle, è ormai parte del valore stesso dell’impresa. La sentenza del TAR Salerno, letta in questa luce, è più di una decisione su un singolo caso: è un promemoria utile su dove conviene investire attenzione oggi.
La conclusione, in fondo, è incoraggiante. La regolarità edilizia non è un peso che si somma alla concessione, ma la condizione che la protegge. Bastano poche verifiche fatte per tempo — le opere corrispondono ai titoli? i manufatti dichiarati stagionali sono davvero rimovibili? ci sono ampliamenti in area vincolata? — per lavorare con serenità e presentarsi alle procedure di domani nella posizione più solida. Curata bene, quella scelta a monte è l’investimento che mette al riparo tutto il resto.
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