Chi gestisce uno stabilimento balneare conosce bene il ritmo del litorale: si lavora intensamente per pochi mesi e si vive di una stagione. È naturale, allora, che molti interventi vengano pensati come “stagionali”. Il nostro ordinamento riconosce e protegge questa logica: esiste uno spazio reale di edilizia libera pensato proprio per le esigenze temporanee. È bene però sapersi muovere al suo interno con consapevolezza, perché la stagionalità dell’attività e la stagionalità giuridica dell’opera non sempre coincidono.
L’art. 6, comma 1, lett. e-bis), del d.P.R. 380/2001 consente di realizzare senza titolo abilitativo “le opere stagionali e quelle dirette a soddisfare obiettive esigenze, contingenti e temporanee”, purché destinate a essere rimosse al cessare della necessità e comunque entro 180 giorni, previa comunicazione al Comune. È uno strumento prezioso: permette di allestire la struttura per la stagione senza appesantirsi di procedure. Per usarlo in sicurezza, però, occorre che ricorrano le seguenti condizioni: amovibilità reale, temporaneità effettiva e rimozione periodica.
La giurisprudenza amministrativa aiuta a tracciare un confine chiaro. Il TAR Campania – richiamando la consolidata giurisprudenza del Consiglio di Stato – ha indicato i due requisiti essenziali dell’opera stagionale: l’assenza di manufatti in muratura e l’idoneità a essere periodicamente rimossa e reinstallata, con rimozione effettiva a fine stagione (TAR Campania, Napoli, Sez. VII, 28.6.2024, n. 4036). In sostanza, la stagionalità non è un’etichetta ma un fatto concreto: se l’opera resta davvero leggera e reversibile, l’operatore è nel pieno della legalità.
Tradotto nella pratica: un chiosco leggero, montato e smontato ogni anno, rientra senza problemi nell’edilizia libera. Il discorso cambia quando l’amovibilità è soltanto nominale e il manufatto resta stabilmente in sito, oppure quando la sua rimozione richiede demolizioni e opere murarie. Un esempio rende tutto più semplice. Un manufatto in legno e acciaio, senza fondazioni in muratura, con impianti rimovibili, montato in estate e smontato puntualmente, è pienamente difendibile come opera ex art. 6, comma 1, lett. e-bis) Testo Unico Edilizia. Una pedana fissata a plinti in calcestruzzo, lasciata tutto l’anno e organizzata come area ristoro permanente, è invece un’altra cosa: lì la trasformazione del territorio è ormai stabile, e non basta smontare la copertura per cambiarne la qualificazione.
Il Consiglio di Stato ricorda che le ipotesi di edilizia libera sono tipiche e tassative (Cons. St., Sez. VI, 4.1.2022, n. 32). Non è una penalizzazione, ma un’indicazione utile: conviene puntare su soluzioni autenticamente leggere, perché è proprio quella la strada che la legge premia. Conta la sostanza, non il nome: chiamare un’opera “gazebo”, “dehors” o “chiosco removibile” non aggiunge nulla se la struttura crea spazio fruibile e organizzazione permanente; per contro, una struttura genuinamente reversibile è al sicuro a prescindere dall’etichetta.
Sul litorale capita spesso di operare in aree tutelate, ed è qui che occorre una pianificazione attenta. L’art. 146 del d.lgs. 42/2004 chiede di presentare il progetto e di ottenere l’autorizzazione paesaggistica prima di avviare i lavori; fuori dai casi tassativi dell’art. 167, l’autorizzazione non è rilasciabile in sanatoria. La Corte costituzionale ha precisato che ricondurre un’opera all’edilizia libera non la sottrae di per sé alla valutazione paesaggistica (Corte cost., 15.5.2024, n. 82). Il messaggio per l’operatore è pragmatico: in area vincolata, conviene sempre verificare prima.
La normativa, però, offre anche qui una corsia agevolata. Il d.P.R. 31/2017, Allegato B, punto B.26, assoggetta a procedimento semplificato la prima collocazione di manufatti amovibili a servizio della balneazione: una procedura snella, pensata su misura per il settore. La giurisprudenza la conferma con linearità (TAR Toscana, Firenze, Sez. III, 29.1.2021, n. 171; C.G.A.R.S., 19.10.2022, n. 1069): basta richiedere l’autorizzazione semplificata almeno per la prima installazione e rispettare lo smontaggio annuale. Chi imposta così l’intervento lavora in tutta tranquillità.
Sul fronte della sanatoria conviene essere realistici per evitare investimenti a rischio. L’accertamento postumo di compatibilità paesaggistica è ammesso solo per interventi che non abbiano creato nuove superfici o volumi (o per soli materiali difformi e manutenzioni). Ne discende una regola netta, ma utile da conoscere in anticipo: se l’opera ha generato nuova superficie o nuovo volume in area vincolata, la regolarizzazione successiva è in genere preclusa (Cons. St., Sez. VII, 30.10.2023, n. 9313).
Un secondo chiarimento riguarda la concessione demaniale. È comprensibile pensare che il titolo concessorio “copra” tutto, ma in realtà esso attribuisce il diritto di utilizzo del bene pubblico senza sostituire il titolo edilizio e l’autorizzazione paesaggistica (TAR Sardegna, Cagliari, Sez. II, 24.5.2019, n. 451). Tenere distinti i due piani aiuta a non lasciare scoperto nulla.
In concreto, bastano poche domande prima di intervenire. Il manufatto è davvero privo di opere murarie? È smontabile senza demolizione? Viene effettivamente rimosso a fine stagione? Crea nuova superficie o nuovo volume? Ricade in area vincolata? È stata attivata, dove serve, l’autorizzazione (anche semplificata)? Se le risposte vanno tutte nella direzione della leggerezza e della reversibilità, l’operatore è esattamente dentro lo spazio che la legge gli riconosce.
La conclusione è incoraggiante. La stagionalità è una vera opportunità, non un escamotage: funziona quando l’opera resta leggera, reversibile e puntualmente rimossa. Per il comparto balneare l’investimento più redditizio non è cercare etichette rassicuranti, ma curare la corretta qualificazione preventiva dell’intervento. Fatta bene quella scelta a monte, il litorale resta ciò che deve essere: un luogo dove si può lavorare con fiducia, nel pieno rispetto delle regole.
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